Компания «Эталон» (ETALON GROUP PLC) занимается строительством и реализацией недвижимости в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Ведёт свою деятельность на ключевых территориях с точки зрения деловой активности и покупательного спроса в нашей стране.
Фирма делает акцент на среднем ценовом сегменте недвижимости, строит жильё улучшенного эконом-, комфорт- и бизнес-классов, поскольку именно на них приходится 60–70% потенциального спроса в регионах присутствия.
По данным Росстата, темп роста населения в Москве и Санкт-Петербурге в период с 2010 по 2019 гг. составил 1,2% и 1% соответственно, в то время как прирост по всей России составил лишь 0,3%. При этом уровень безработицы в столичных городах значительно ниже, чем в среднем по стране, а размер зарплат выше, что создаёт стабильный спрос.
В среднем в нашей стране на одного человека приходится 26 м2 жилой недвижимости, но в Москве и Санкт-Петербурге этот показатель ниже и составляет 19 м2 и 25 м2 соответственно. При этом в России достаточно старый жилой фонд, возраст менее 25 лет лишь у 26% жилья.
В целом, отрасль стагнирует на фоне общего экономического спада и падения реально располагаемых доходов населения. Но только в 2019 году была выявлена положительная динамика. За год в эксплуатацию было введено 79,4 млн м2 жилой недвижимости.
К резкому снижению деловой активности и падению спроса привёл новый экономический кризис, вызванный пандемией. Однако спрос поддержали субсидии со стороны государства, а также падение ставок, что сделало ипотечное кредитование более доступным.
Но компания не растерялась и запустила онлайн-продажи. Стоит отметить, что пришлось временно приостановить строительство в Москве, но в Петербурге возведение домов не прекращалось, поскольку меры не были столь жёсткими.
Обзор бизнеса
Компания «Эталон» представляет собой вертикально интегрированный бизнес, который реализует все стадии инвестиционно-строительного процесса — от выбора и освоения земельного участка под строительства и проектно-изыскательских работ до реализации и ввода в эксплуатацию недвижимости, а также последующего сервисного обслуживания готовых объектов.
Портфель компании на начало 2020 г. включает 33 проекта в Москве и Санкт-Петербурге общей площадью 5,5 млн м2, а также 24,9 тыс. парковочных мест.
12,04 тыс. договоров с клиентами было заключено в 2019 году, что оказалось чуть меньше, чем в 2018 г., когда был зафиксирован рекорд по данному показателю.
Положительную динамику показывает статистика сдачи недвижимости в эксплуатацию. В 2019 г. были построены рекордные 622 тыс. м2.
Средняя цена квадратного метра недвижимости, реализованного компанией «Эталон», неуклонно растёт на фоне общей инфляции и снижения процентных ставок и по итогам 2019 г. составила 149 тыс. руб.
Рост цен и площади недвижимости, вводимой в эксплуатацию, положительно сказываются на общей динамике продаж. Компания добилась рекорда в 2019 году, рекорд составил 77, 6 млрд руб.
«Эталон» осуществляет полный цикл строительства с использованием последних технических разработок. Изначально дрон делает топографическую съёмку участка, после чего данные загружаются в компьютер для дальнейшей обработки и реализации проектно-конструкторского предложения. Когда чертежи готовы и прошли все этапы согласования и экспертизы, начинается строительство объекта по одной из трёх технологий:
- с использованием CLT-панелей;
- по технологии префабрицирования;
- кирпично-монолитное строительство.
Готовые объекты сдаются в эксплуатацию, после чего осуществляется сервисное обслуживание и ремонт.
Компания оказывает юридическое сопровождение, реализует обслуживание квартир через собственную фирму, находящуюся в 52 городах России.
В 2019 г. «Эталон» совершил крупную сделку, купив «Лидер-Инвест», одну из крупнейших российских компаний на рынке жилой недвижимости по количеству проектов и размеру земельного банка. Это позволило фирме войти в число лидеров на московском рынке и существенно расширить свой портфель проектов.
Структура акционерного капитала
С апреля 2011 г. депозитарные расписки компании «Эталон» торгуются на Лондонской фондовой бирже, а с 31 января 2020 г. представлены и на Московской бирже.
АФК «Система» — крупнейший акционер компании, ей принадлежит 25,6% акций. Ещё 5,7% акций в руках семьи основателя «Эталона» Вячеслава Адамовича Заренкова. Топ-менеджеры компании владеют 2% акций. 66,7% акций находятся в свободном обращении.
Финансовые показатели
Динамика активов
Активы компании показывают положительную динамику и достигли рекорда — 171,3 млрд руб.
Капитал и обязательства
В связи с увеличением обязательств вызван резкий рост активов.
Выручка
Выручка показывает положительную динамику, достигла рекордного значения в 84,3 млрд руб.
Чистая и операционная прибыль
Показатели прибыли стагнируют. Компания получила чистый убыток по результатам своей деятельности в 2018 г., а по итогам 2019 г. чистая прибыль оказалась лишь немного выше нуля.
Денежный поток от операционной деятельности
Денежный поток от операционной деятельности в 2019 г. составил 8,5 млрд руб., снизившись относительно рекордного 2018 г.
История дивидендных выплат
При определении размера дивидендов «Эталон» ориентируется на диапазон от 40 до 70% от чистой прибыли по МСФО. При этом в обновлённой в 2020 г. дивидендной политике указано, что компания рассчитывает выплачивать не менее 12 руб. на одну акцию/ГДР по итогам отчётного года. Однако совет директоров имеет право отказаться от дивидендных выплат, если соотношение показателя EBITDA за отчётный период к процентным платежам опустится ниже 1,5. В период с 2014 по 2017 гг. компания выплачивала дивиденды дважды в год, однако с 2018 г. перешла на одноразовые выплаты.
Основные риски для миноритарных акционеров:
- Кризис в стране и падение доходов населения.
- Введение ограничительных мер из-за COVID-19.
- Падение спроса и цен.
- Большая конкуренция.
- Рост ставок по ипотеке.
- Государственное регулирование рынка недвижимости и отмена субсидий.
- Внедрение эскроу-счетов.
- Возможность обслуживать свои долговые обязательства и финансировать строительство новых объектов.
- Неэффективное управление со стороны топ-менеджмента.